Egzekucja z nieruchomości. Jakie są etapy i jak przebiega?

Egzekucja komornicza z nieruchomości jak przebiega

Oceń artykuł: 

Masz egzekucję z nieruchomości? Np. domu, mieszkania, działki rolnej albo budowlanej? Dobrze trafiłeś! W naszym dzisiejszym poradniku opiszemy na czym polega egzekucja z nieruchomości oraz wskażemy w jaki sposób można zatrzymać komornika. Opiszemy krok po kroku sytuację dłużnika oraz czynności komornika, które w zamiarze mają zmierzać do sprzedaży nieruchomości osoby zadłużonej. Opiszemy również co zrobić, kiedy komornik zajmuje nieruchomość wchodzącą w skład majątku wspólnego małżonków za długi tylko jednego z nich. Zapraszamy do przeczytania całości.

Zajęcie nieruchomości. Od tego się zaczyna… Etap I egzekucji.

Każda osoba, która doświadczyła problemu egzekucji z nieruchomości dobrze wie, że pierwszą czynnością jakiej dokonuje komornik jest właśnie jej zajęcie. Nie chodzi tutaj wcale o kojarzące się wszystkim z działaniami komornika zajęcie fizyczne. Czyli objęcie w posiadanie domu, działki, mieszkania czy garażu. Na wstępnym etapie komornik dokonuje formalnego zajęcia nieruchomości. Co to oznacza? Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego „Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.”.

Dalej czytamy, że: Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty.”. Wzmianka o egzekucji z nieruchomości w księdze wieczystej utrudni dłużnikowi sprzedaż wierzytelności, o czym szerzej w dalszej części publikacji. Ponadto każdy potencjalny nabywca takiej nieruchomości już zawczasu będzie wiedział, że wobec danego domu czy mieszkania komornik prowadzi działania egzekucyjne.

Powyższe oznacza, że dłużnik o egzekucji z nieruchomości dowiaduje się z pisma komornika zatytułowanego wezwanie do zapłaty. Jest to jednak inne wezwanie do zapłaty niż to, które wysyła do dłużnika windykator, bank czy chwilówka przed złożeniem pozwu w sądzie. Efektem skutecznego doręczenia wezwania dłużnikowi wezwania do zapłaty przez komornika jest skuteczność zajęcia. Dłużnik dopiero w tej chwili dowiaduje się o tym, że prowadzona jest egzekucja z nieruchomości stanowiącej jego własność albo współwłasność. Jednak w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania do zapłaty, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów w sądzie wieczystoksięgowym. Co więcej, o dokonanym zajęciu komornik sądowy zawiadamia również wierzyciela. Czyli podmiot, który zainicjował egzekucję z nieruchomości, np. bank, firmę windykacyjną albo pożyczkową.

Nieruchomość zajęta przez komornika. Koniec ze sprzedażą?

W świetle obowiązujących przepisów rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Co należy rozumieć przez pojęcie rozporządzenia nieruchomością? To każda czynność, której wynikiem jest zmiana właściciela. Jakie to mogą być czynności? Zazwyczaj myślimy o sprzedaży. Jednak mogą to być również inne czynności, takie jak np. zawarcie umowy darowizny, dożywocia czy umowy przeniesienia własności gospodarstwa rolnego na następcę.

Co ważne, obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu jest nieważne. Co należy rozumieć pod pojęciem obciążenia nieruchomości? To np. ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia spłaty kredytu lub pożyczki.

Czy dłużnik może mieszkać w zajętej nieruchomości mieszkalnej w toku egzekucji?

Normą jest, że zajętą w toku egzekucji nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika. Taką osobę wówczas traktuje się jako zarządcę.

Jeśli jednak sąd stwierdzi, że dłużnik nie będzie wykonywał zarządu prawidłowo albo wykonuje go nieprawidłowo może ustanowić dla danej nieruchomości zarządcę.
Jeżeli dłużnik, któremu odjęto zarząd, w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w zajętej nieruchomości, należy mu je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu. Zarządca może zatrudniać dłużnika i jego rodzinę za wynagrodzeniem, które ustali sąd.

Opis i oszacowanie nieruchomości. Etap II egzekucji.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Opis i oszacowanie nieruchomości to nic innego jak opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości. W opinii takiej biegły szacuje rynkowa wartość zajętej nieruchomości. Operat sporządzony przez biegłego powinien uwzględniać wszystkie parametry, w tym wielkość i położenie nieruchomości.

O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia wszystkich znanych mu uczestników, w tym dłużnika. Ogłoszenie o planowanym opisie i oszacowaniu obwieszcza się także w:

Z opisu i oszacowania komornik sporządza protokół.

Kto dokonuje oszacowania nieruchomości? Zgodnie z przepisami oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości.
Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów.

UWAGA! Opis i oszacowanie nieruchomości podlega zaskarżeniu. Czynności takiej dokonać może również dłużnik. Zasadniczo termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia.

Zwracamy również uwagę, że jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Obwieszczenie o licytacji nieruchomości. Etap III egzekucji.

Obwieszczenie o licytacji stanowi niezbędną przesłankę do dalszych czynności egzekucyjnych. Przepisy stanowią, że zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

  1. uczestnikom postępowania, w tym dłużnikowi,
  2. organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.

Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na:

  1. stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości,
  2. lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
  3. stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości.

W ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć.

Licytacja nieruchomości. Etap IV egzekucji.

Egzekucja z nieruchomości jest niewątpliwie najbardziej dotkliwą formą egzekucji spośród wszystkich prawnie dostępnych. Dlatego dla zapewnienia prawidłowości konieczne jest przestrzeganie przez organ egzekucyjny sztywnych ram. Przekroczenie ich może spowodować, że cała egzekucja może okazać się fiaskiem.

Co dłużnik powinien wiedzieć na temat egzekucji z nieruchomości? Przede wszystkim, że
licytacja nieruchomości odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Przebieg licytacji sąd utrwala również za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk.

WAŻNE! W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Co istotne, w przetargu uczestniczyć można tak osobiście jak i przez pełnomocnika. Zasadą jest, że pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym, np. przed notariuszem, wójtem, burmistrzem czy prezydentem miasta.

Jak przebiega licytacja nieruchomości?

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.

Jeżeli nikt z obecnych nie przystąpi do licytacji uważa się ją za bezskuteczną i zarządza drugą licytację. Nie dotyczy to jedynie egzekucji z nieruchomości rolnej albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

WAŻNE! Minimalna cena nabycia w drodze pierwszej licytacji nie może być niższa niż 3/4 wartości nieruchomości wskazanej w opisie i oszacowaniu.

Zasadą jest, że w sytuacji niedojścia do skutku pierwszej licytacji komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Na drugiej licytacji cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli druga licytacja nie dojdzie do skutku, wówczas wierzyciel ma prawo przejęcia nieruchomości za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania.
Jeśli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Licytacja to nie koniec! Teraz czas na przybicie. Etap V egzekucji.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Odbywa się to po wysłuchaniu licytanta, jak i obecnych uczestników.

Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn.

Sąd może odmówić przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu. Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację.

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Postanowienie o przybiciu sąd doręcza między innymi dłużnikowi.

UWAGA! Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia jednak nie mogą być takie uchybienia przepisów, które nie naruszają praw skarżącego. Oznacza to, że skarżący może wypomnieć jedynie naruszenie jego praw. Nie może wskazywać, że sąd naruszył prawa innej osoby, chociażby faktycznie do tego doszło.

Przysądzenie własności. To już koniec egzekucji z nieruchomości. Etap VI egzekucji.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

UWAGA! Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być jednak uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Oznacza to, że dłużnik ma obowiązek wydania nieruchomości nowemu nabywcy pod rygorem eksmisji komorniczej, nawet przy asyście policji.

Egzekucja z nieruchomości wspólnej małżonków? Jest na to sposób!

Bardzo częstym zjawiskiem jest sytuacja, w której jeden z małżonków zawiera pożyczkę albo kredyt bez wiedzy i zgody drugie współmałżonka. W takiej sytuacji prawo w sposób szczególny chroni majątek wspólny obojga małżonków.

Jak wynika z treści przepisów prawa tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę jedynie do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Tytuł wykonawczy, czyli np. prawomocny nakaz zapłaty i wyrok, którym sąd nadał klauzulę wykonalności. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Koniecznym staje się w takim wypadku wystąpienie przez bank, chwilówkę czy firmę windykacyjną z wnioskiem o rozszerzenie klauzuli wykonalności. Jest to jednak często zadanie bardzo trudne, a w dużej części spraw wręcz niemożliwe do wykonania.

WAŻNE! Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości? Jest szansa na zatrzymanie komornika!

Jak pokazuje zdobyte przez nas doświadczenie, istnieją niekiedy szanse na uratowanie nieruchomości spod egzekucji z nieruchomości. Ważne jest jednak, aby przed ostatecznym przysądzeniem własności dokonać stosownej reakcji.

Kiedy możesz starać się o umorzenie egzekucji? Jeśli o całej sprawie dowiedziałeś się dopiero od komornika, to istnieje realna i duża szansa na to, aby uchylić tytuł wykonawczy stanowiący podstawę egzekucji! W takiej sytuacji można zatrzymać egzekucję i odzyskać zajmowaną nieruchomość.

A co, jeśli już dawno jest po licytacji i przysądzeniu własności? Nc nie szkodzi! Co prawda nie odzyskasz już nieruchomości, ale możesz żądać stosownego odszkodowania o wartości równej wartości nieruchomości!

Miałeś/aś taką sytuację, że komornik sądowy prowadzi albo prowadził egzekucję, a Ty nic nie wiedziałeś/aś o żadnej sprawie sądowej? W takiej sytuacji możemy Ci pomóc umorzyć egzekucję i odzyskać pieniądze!

Nie czekaj i zgłoś nam sprawę już dzisiaj. Zgłoszenia swojej sprawy możesz dokonać w następujących formach:

Jesteśmy laureatami ogólnopolskiego konkursu dla kancelarii prawnych Orły Prawa.

Anuluj dług i sądowy nakaz zapłaty w całości! Doświadczeni prawnicy pomogą Ci wygrać sprawę w sądzie.

DARMOWA ANALIZA!

ZGŁOŚ SIĘ JUŻ TERAZ

Skontaktujemy się z Tobą w 24 h!

Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Przed wyrażeniem zgody zapoznaj się z Regulaminem świadczenia pomocy prawnej oraz Polityką prywatności.

Zostałeś pozwany o zapłatę długu, albo nagle pojawił się komornik i nie wiesz dlaczego?

SKORZYSTAJ Z DARMOWEJ ANALIZY PRAWNEJ!​

Pamiętaj! Termin na złożenie odwołania do sądu jest ograniczony. Każdy dzień zwłoki zmniejsza Twoje szanse na wygraną!
Niczym nie ryzykujesz, bo analiza prawna jest bezpłatna i nie ma żadnych ukrytych kosztów.
close-link